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本轮调控后这些城市房价或率先反弹

时间:2019-06-09 06:40:04 来源:互联网 阅读:0次
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4、本轮调控后未来走势

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乌鲁木齐5年房价没大变化

近期,有媒体黄金周期间实地走访了新疆(楼盘)。据当地房产销售透露,新疆首府乌鲁木齐房价十分稳定,近5年都没有大的变化。新房房价一直维持在元/平方米之间,市内甚至呈现出二手房、新房价格倒挂的情况。

乌鲁木齐比较贵的是学区房,重点小学的学区能卖到2万元/平方米,还是那种比较破的老房子,小户型比较受欢迎。”

乌鲁木齐并没有限购,其房价一直波动较小。主要原因在于,一方面幅员辽阔供给充足;另一方面,周边城市的城市化进程速度加快,年轻人更喜欢落户在昌吉市。

昌吉市距乌鲁木齐开车只要半小时车程,其新房的均价约为3000元/平方米,比乌鲁木齐便宜一半多,同样的价格,年轻人在昌吉市买房后,还能再买一辆车。

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影响楼市重要的因素

影响楼市重要的两个因素是供应量和需求。

房地产市场有句俗语:短期看政策,中期看土地,长期看人口。它告诉我们,决定房价中长期走势的是供需。

如果人口流入,你还不供地,那么这个地方房价是有压力的。因为决定房价走势的直接变量是供应量和需求。

中心城市,由于人口增加购房需求不断,土地供应量必须相应增多,才能够控制房价,一旦供不应求,房价只能向上。

乌鲁木齐之所以房价稳定,是因供应能够满足需求。有人或许会说,房价还与投资客的热钱有关。其实无论炒房客入场,还是热钱流出,本质上都是在改变需求,从而影响房价。

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热点城市楼市又如何?

目前,热点城市成交量几乎都入冬,房价也都基本趋稳,在调控政策的作用下,短期内房价只剩一个字——稳。

在政策的严厉管控之下,各地楼市逐渐趋冷。某数据研究中心监测的28个重点城市商品住宅虽然新增供应量环比上升5%,结束连续数月环比下跌局面,但是同比依然减少29%,说明整体供应水平仍处低位。

数据显示,一线城市成为调控影响明显区域,9月供应量环比下降31%,北京连续3月供应量不足30万平方米,深圳(楼盘)新增供应仅10万平方米,环比跌幅近9成;上海(楼盘)(楼盘)、广州(楼盘)(楼盘)环比企稳回升,受上月极低基数影响,上海环比增长一倍有余,但同比仍下降62%。

今年上半年持续火爆的二三线城市亦颓势尽显,环比下降1%,同比减少44%。多数城市同比、环比双降,长沙(楼盘)、常州(楼盘)等市环比跌幅超30%,同比跌幅更是超70%。

尤其是今年国庆黄金周,全国楼市成交量是近4年里迷的。目前政策仍在持续收紧,楼市成交“量缩”阶段还没有结束,估计要持续到明年,成交量才会慢慢筑底。成交量持续低迷后,成交价格就会出现下跌,目前部分城市已经开始跌价。

如北京、天津(楼盘)、上海、深圳、合肥(楼盘)等地的二手房都呈价格微跌状态,预计二手房成交价格下跌的城市数量还会进一步增加。

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本轮调控后未来走势

在这些长效调控机制作用下,热点城市未来房价的大体走势也很明朗:几乎不会出现2015年年末-2017年年初这样的暴涨局面,更大的可能是碎步上扬,也即进入慢牛通道。

当然,具体各城市的房价会因供应和需求的不同而不一样。

下面通过一张住宅成交量同比图更直观看各城市住宅土地成交量变化情况,从这些数据中,我们能够看出各城市房价未来走向的一些端倪。

数据根据中国指数研究院公布数据计算而得;制图:财经观潮

从上图可以看清晰看到,一些城市增加供应量时,另有一些城市在减少。其中代表性的是深圳,今年前三季度住宅土地成交量为0。这种尴尬状况,主要是因为深圳面积小人口多,几乎无地可供。

前三季度深圳尚未推出一宗住宅用地。近年来,深圳新建住宅大多都是通过城市更新、旧城改造获取的土地。

另外,沈阳、苏州(楼盘)、宁波(楼盘)、兰州(楼盘)、天津、石家庄(楼盘)、济南(楼盘)、长春(楼盘)的土地供应量同比均比去年同期要少。杭州(楼盘)、南京(楼盘)、武汉(楼盘)、合肥、郑州(楼盘)、厦门(楼盘)虽有增加,但增幅不大。

因此,仅从住宅土地供应量来看,此轮调控过后,深圳将率先反弹,进入慢牛通道,涨幅也会,苏州、宁波、天津、石家庄、济南、杭州、南京、武汉、合肥、郑州、厦门、沈阳、长春紧随其后。

再来看需求变化,即人口变化。2017年数据尚未出炉,但过去几年的人口变化能够大概地反映出各城市未来的人口变化情况。

数据根据各城市统计局公布的数据计算而得;制图:财经观潮

上图是31个主要城市过去六年小学生变化情况,之所以采用小学生人数反映人口变化,是因为统计局公布的常住人口与各地政府政绩挂钩,真实性有待商榷。

图中可以清晰看到,厦门、深圳、苏州、合肥、郑州、北京、长沙、南京、天津、武汉、杭州、石家庄过去6年人口增幅均不错,未来也应该不错。

除了北京、上海之外,其他城市都在争夺人口,深圳、广州、天津、武汉、杭州、长沙、郑州、成都、济南、合肥、石家庄、沈阳等城市均加入了人才争夺战,再加上厦门、青岛(楼盘)、苏州等竞争力超强的城市,未来这些城市的购房需求量继续膨胀。

因此,从住宅土地成交量和人口增长预期来看,本轮调控之后,深圳将率先反弹,苏州、天津、沈阳、济南、杭州、南京、武汉、合肥、郑州、厦门紧随。

正如前面所说,本轮调控发布了许多长效机制,在租赁机制等调控下,暴涨时代已经终结。当然,这里说的反弹,是指率先进入慢牛通道。

凤凰房产综合 来源:财经观潮(guide0929)、小楼看楼(xlkl66)、证券、凤凰

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